最近有蛮多的人问笔者：疫情过后，延安房价会跌吗？
在回答这个问题之前，有必要提一则新闻：2月10日一早,第92届奥斯卡颁奖典礼举行,韩国影片《寄生虫》一战封神，将最佳影片、最佳导演、最佳国际影片、最佳原创剧本四项硬核大奖收获囊中，成为本届奥斯卡最大赢家。该片是奥斯卡有史以来首次获最佳影片的非英语电影，也是亚洲电影第一次获得奥斯卡最佳影片！
为什么提问是房价，笔者却会先提这部电影？这部电影到底讲了什么？为什么连韩国总统文在寅都发文祝贺，评价说“这是至高的荣耀”？
因为这部电影让难以逾越的阶层鸿沟和复杂的人性一览无余，正像该片导演所说：“我们正生活在这个随着时间的推移，贫富差距越来越大的时代”，而房子房价，不正好是一个参照物吗？
◎作者l韦香主
贫富差距，正在撕裂这个世界
今天，智本社的清和社长发了一篇文章《贫富差距，正在撕裂这个世界》，这是笔者看过对房价阐述最为透彻的文章，尽管他的重点讲的是货币、劳动、土地，而不是房价。除此之外，再推荐他的另外两篇分别关于穷人和中产阶级的文章（点击下划线跳转）。
贫富差距，正在撕裂这个世界
全球中产阶级
“纸牌屋”与“扫地出门”
“贫困陷阱”
穷人翻身有多难
这3篇文章浅显易懂，放之四海而皆准。如果结合中国社会阶层“9层金字塔”（强烈建议把图放大看），则会看的更为真切。
对照这张金字塔图，再看看周围延安人在1-9层的分布，第3层屈指可数（省部级、名牌大学校长、中等银行家、大企业主、一般权贵富商等），是这个城市的中枢大脑；第4层极为有限（一般地厅级、实权县处级、大教授、名医生、名律师、中等企业主、高校校长等），算得上是各行各业的头面人物；第5层，实权或精英（处级、实权科长及教授、名流等），都是真正有圈子的人；第6层，主力干活儿的人（普通公务员、主流企业职员、高校青年教师、一般医生律师工程师、大个体户、好点的大学毕业生等）；第7层，奋斗者（普通企业工人、小个体户、城市底层土著、富裕农民等）；第8层和第9层（血汗工厂工人、普通农民、底层失业人口等），自不用说。
买房人的实力和需求
纵观古今中外，人分三六九等。不管你承认不承认。有的人高高在上，有的人叉腰指挥，有的人是金字塔的底座。
延安第1-2层的应该没有，第3-4层可以称得上是富人，第5层是中产阶层，第6-7层是工薪阶层，第8-9层是穷人。
延安的第3-4层，已经不怎么考虑房子的问题，大多数看重的是活着时的社会贡献和去了后的历史评价，西安、北上广甚至海外的别墅，不在话下，对延安的房子比较淡然。
延安的中产阶层，处级、实权科长及教授、名流们，大多数追逐的是权力地位和名誉声望，刷身份感是必须的。喜欢西安高新、曲江弄套洋房以及大平层，并且还是核心地段的大开发商的高档楼盘。除此之外，热衷在延安百米大道的核心地段、新区的高档楼盘弄套以上的大面积高层或者洋房，延安西安动车往返，在西安嘚瑟消费，在延安低调做人，妥妥的双城记。
第6-7层是工薪阶层，又有区分。第6层的普通公务员、主流企业职员、高校青年教师、一般医生律师工程师、大个体户、名牌大学毕业生们，大多有些家底，税后到手怎么也以上，追求生活品质和小城美好，新区左右面积的洋房，以及以上的小高层，百米大道高档楼盘的中等面积高档装修，北关、南关的大面积都是心头爱。
第7层的工薪阶层工资收入就-了，老城的-的家属院和新区-的高层，都很对口。
第8-9层是穷人。租房好多年后，终于买了房，老城买个平以下的，新区和百米大道的平以上的商品房就不指望了，就看保障房、安置房、经济适用房、小产权房有没有机会。
观察你周围的延安人，暂时处在什么阶层，就对房子就有什么样的需求。随着阶层的跃升，不断地折腾换房，过上更美好的日子。
开发商的目标与追求
笔者观察延安房价，和许多人不同，别人爱谈专家怎么说，官员怎么讲，政策怎么定，笔者认为最直接的方法最有效，所以都是直接问开发商高层，原因只有一个：定价权掌握在开发商的手里，而不是你我、哪个官员或者专家。
你也许不会想到，开发商对房子每平米单价，其实远远没有对楼盘总成交额更敏感。原因很简单，他们要的是在延安每年50亿元的总成交额上，自己能啃下多少蛋糕，而不是计较一房一价之得失。
加之延安和西安不同，西安玩限价，延安敞开卖。换言之，在延安，开发商随市场变化而灵活调价的空间余地蛮大，无论是开盘还是盘中或者尾盘，只要顺利完成总部和区域公司下达的总成交额以及其它相关指标，其它都不是问题（除了价，还有量，成交面积太重要了）。
例如，那些所谓备案价，所谓按照总部产品设计和定价的流程下产生的一房一价，都是有弹性的，但紧盯竞品楼盘价格却绝不能含糊，既不能砸场子，也不能胡抬价，场面得维护住。
笔者曾经观察过延安有的楼盘，其价格调整了至少3次以上，你发现调低了，没两天它又调高了，再过一段时间，它又调低了。分面积大小、分精装毛坯、分地块楼位、分高层洋房、分时间阶段，微调的小手不停拨弄房价的骰子。
所以，那个楼盘的房价，同样的面积、在不同的推盘阶段、不同的地块、不同的楼位、不同的楼层、边户还是中户，都不一样，更何况不同面积、不同户型、不同位置、不同楼层的又混合在一起呢？这个均价咋算才精确？
所以，当你问置业顾问说，你们房子多少钱？他们经常挠挠头给你答不上来，不是有意隐瞒，而是他也算不清均价。每平米差元，一套房子都能大概差1万。
更有意思的是，报价与成交价又是两码事，同样的报价，不同的人享受的优惠又不尽相同，为什么？你从内部销售、从代销公司、从他们总部和区域公司不同渠道，甚至线下与线上，团购与非团购也不一样，因为不同渠道的成本和权限是有区别的。
也就是说，一个楼盘，从拿地到楼盘开盘，再到清盘，销售去化、资金周转等等，有个总体操盘的概念，开发商要的是总成交额，而不是你所关心的单价，为了这个目标，一只手调价，一只手调量，两手都得抓。
这还是一个开发商在延安的某个楼盘，那么无论是百米大道、延安新区，还是小砭沟、枣园路，抑或虎头峁、南二十里铺，每个区域板块又有若干个档次不一样的小区，它们均价涨跌，已经成了统计数据了，又有多大意义？而整个延安的房价是涨是跌，你能弄清楚吗？以上还只是分析了新盘，还没分析二手房的成交价。
不仅如此，还没和租房对比，测算租金回报率呢。况且，如果交易，万的房子，能不能卖掉变现换成钱，这又是另一回事。
可问题是，十年前的万，和现在的万，是一个概念吗？通胀率也得考虑在内。按照今年1月份公布的CPI数据（通货膨胀数据），也就是钱贬值的速度，比去年同期上涨5.4%。换句话理解，万的金融资产，现在购买力和去年比，只剩下94.6万。老老实实手攥着钱，但价值却溜走了。5.4%的贬值速度，还是十年前，大概在年的10月，见下图。像美国、欧洲，一般把2%作为央行通胀的警戒线。可问题是，5.4%的通胀，疫情过后，还有可能再降息降准，这就是现实。
还有，延安房市还在流通着大量商品房之外的房子，例如以前的福利房、单位分房、小产权房以及一些说不清道不明的房子，其价格更是水深，实际成交价和上报价格，以及房产部门统计后的价格，中间又有多少差异变化？把这部分算进的延安房价指数，对如今以商品房为主的新盘价格，又有多少参考价值？
所以，别说延安未来的房价，延安过去的房价都是一团迷雾。只有拉长到十年左右的时间段，你才能感觉到整体房价的起伏。请看香港几十年的房价走势图，3-5年内，你根本看不来大的起伏，放到30年的历史长河里，才能初见端倪。而延安真正的商品房销售发端，也不过十来年而已。
（图：-年香港房价走势）
看了这么多，是不是彻底晕菜了？！小编你一句话给我说清，延安房价是涨是跌就这么困难吗？这说了半天，不等于没说么。
答案在这里
小编最近把延安地产业内人士问了一圈，答案惊人的相似，相似程度之高，让小编怀疑是不是事先串通好的。此外，小编还和两位高手咨询了一番，选取了两位最有代表性的A君和B君：
A君：疫情后延安房价，小开发商会变相降价，资金链问题，大开发商看市场变化。延安城市市场偏保守，供求关系在这波疫情后会横盘，大家不买的多，而且手里没钱的更没钱。本身市场涨势已过，客户和没买房的会有下行的预期，而且产品结构也发生变化。因为产品结构变化，大家都有房子住，而大面积已无法购买的起，都会相对选择面积适中的产品，市场相对朝健康的方向发展。每年50亿的成交金额会有下降，但集中爆发都会在三四季度。另外，也看能分到多少蛋糕，快鱼吃慢鱼，这一波疫情对兼并重起到推波助澜的作用。
B君：还是看供需。疫情之下，如果因为经济指标的问题，中央对地方关于房地产的红线稍微松一松，保不齐地方就会放松点政策力度，具体它放不放，放多少现在不知道，这几天各地不是已经出台了相关政策吗？等疫情过后，再看一下老盘推新的备案价，才能看出来点情况。主城区，优质品牌房，供不应求，有没有疫情都一样。对市面上那些非大品牌房企的低价盘，疫情过后去这些盘抄底，踩到坑的可能性更大！那么问题来了，需求也许是减少了，供应是否也在减少呢？疫情过后，我们大家趋之若鹜的高性价比楼盘，还剩多少？
A君和B君讲的东西，许多人还是看不懂。那只有一句话奉劝了，根据自己财富所处阶层，选择买卖与否以及入手出手时机，别模仿别人，虽然阶层这个词挺伤人。
笔者亮出自己的观点：价格和价值是两码事。问房价的人，两种人居多。一种是准备买房的，盼着价格跌，一种是已经买房的，盼着房价涨。但是，大家都关心的是房子价格涨跌，却从不问房子价值是升是降，而这恰恰是关键。
最后总结一下，凡是笼统问延安房价是涨是跌的，都是菜鸟级选手，因为外行才会这么问。网上房产文章少看，因为敢说真话的罕见，能没被封杀发出来的要么是写的含蓄，有基础的人，方能看明白，要么就是瞎扯淡，连管控部门都懒得删它的帖。
说到底，问延安房价涨跌，关键看你要干什么？想成为骨灰级高手修炼成职业投资客的，就仔细研读清和社长写的。想成为地产老炮做资产最优化的，就和本地地产界专业人士直接询问后期挂牌价与实际成交价，并与小编这种对延安人群非理性消费心理有深刻观察的经常探讨交流。如果只是想初级入门刚需买房，可以看下面这个视频，没有理论没有分析，但是比喻形象，颇有几分生活的智慧，也足够用了。
各位看官，你们认为疫情过后，延安房价是涨是跌？请在下面给出你的看法，也可以写写电影《寄生虫》的观后感，我们留言区见！
投稿邮箱：fushiyanan
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