引言
截至年8月末，物管行业共有51家上市企业，其中12家企业于年登陆资本市场。目前，行业内仍有24家企业已递交招股书，预计下半年还将迎来一波上市热潮。
当前，除鑫苑服务外，50家上市物企已完成披露年中期业绩报告。总体来看，上市物企发展情况良好，规模和业绩均保持稳健增长，在管业态和收入构成不断完善，整体板块的业绩也因此更上一步台阶。
嘉和家业从企业规模、财务表现、业务亮点三大维度出发，盘点上市物企发展进程，深度解析其经营逻辑，力求为企业及行业的未来发展带来一些思考和启发。
一
多渠道提升规模
1.在管、合约规模再突进
头部与非头部企业差距进一步拉大
年半年报中，有45家物业企业披露在管面积，总在管面积达到53.46亿平方米；平均在管面积为1.16亿平方米，较年末增长8.6%；平均合约面积为1.85亿平方米，平均储备面积为0.71亿平方米，合约在管比均值为1.63。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米，居当前上市物企首位，半年度新增3.67亿平方米。其中，超2亿平方米是由于收购蓝光嘉宝服务带来的增长，其次来自企业品牌外拓及母公司的持续面积供给,多方面积的持续输入使得碧桂园服务管理面积跃居板块首位。恒大物业在管面积为4.50亿平方米，跃居行业第二位。恒大物业于年初设立每月拓展万方的“军令状”，上半年新增外拓在管面积超1.28亿平方米，其中超万平方米是来自宁波亚太酒店物业的面积贡献，在上市募资的支持下，恒大物业完成了面积的巨大突破。保利物业在管面积为4.28亿平方米，居于上市物企第三位。作为一家具有央企背景的物企，保利物业在获得母公司保利发展控股为其提供的优质业务同时，于国资商写项目、公共及其他物业板块也拥有较强的竞争力，报告期内中标多个标杆性项目，在管面积占比分别提升至3.1%和54.4%。雅生活服务同为第一梯队企业，在管面积达到4.24亿平方米。报告期内企业新增在管面积.2万平方米，84.5%新增来源于第三方项目供给，其中包括新中民物业并入的万平方米。年上半年新增的上市物企均为面积低于万平方米的成长型企业，但由于多数大型企业多途径规模扩张的成果显著，避免行业平均在管面积下滑的情况出现，使行业平均在管面积仍能保持上升态势。
此外，相较于成长型企业而言，头部物企因具备良好的品牌声誉及资源能力，在市场上保持较高竞争力，能进行大规模扩张。成长型企业则由于资金、资源及区域选择上的限制，该类企业的面积增量及拓展方式远不及前者，由此造成物管行业两极分化加剧的态势。截至年6月末，行业规模极差从年末的3.77亿增长至6.40亿平方米，也仍有4家上市企业在管面积在万方以下，与行业平均规模差距悬殊。
2.规模环比增速稳步上升
外拓助力企业实现规模翻倍增长
年上半年，上市物企平均在管面积增速为26.1%，其中合景悠活和第一服务控股在管面积较年末实现翻倍增长，多家企业通过市场外拓实现高速扩张，其中收并购仍为企业面积增长的最强推动力。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
合景悠活在管面积较年末增长.2%，居于上市企业规模增速首位。规模增速如此之快主要是由于合景悠活完成对雪松智联和上海申勤的并购，两起并购分别为企业新增在管面积万方和万方。
第一服务控股作为成长型企业，通过招投标及收并购方式实现企业规模有序增长，期内规模增速达.9%，位居行业第二位。期内，第一服务控股收购山东上诚物业、大连亚航物业等多家企业，也使企业第三方占比得到大幅提升：从年末的37.8%大幅提升至76.1%。
和泓服务在管面积较年末增长51.8%，居于上市企业规模增速第四位。上半年，和泓服务完成4家企业收并购，并通过招投标、母公司输送方式新增规模万方。于和泓服务而言，收并购是企业上市以来实现规模快速增长的优选方式，企业曾于年完成收购5家企业，助力年年底规模达5.6万方。资金来源上，和泓服务上市后通过持续多次的配售，获取源源不断的资金，未来企业也将继续通过收并购助力规模有序增长。
同样，市场外拓带来第三方在管面积的提升。年上半年，上市物企的第三方在管面积占比均值为52.7%，较年末上升5.3个百分点。在披露第三方面积数据的28家上市物企中，有23家企业的第三方面积占比有所提升，表明企业独立性不断增强，行业整体市场化外拓成果显著。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
数据也显示，报告期末第三方面积占比较高的企业多为上市时间相对较早的企业，这些企业享受到行业快速发展的红利，凭借多年资本积累、品牌及综合服务能力的打造，顺利通过多种途径获得较多外部项目；而上市时间较短的企业，在规模拓展时则会面临收购溢价高、服务价格低、品牌外拓难度大等情况，进而使第三方项目提升进展缓慢。
银城生活服务第三方在管面积占比高达84.2%，在目前披露第三方面积数据的上市物企中居首位。银城生活服务深耕南京，于该地区具有良好的市场信誉、客户认可度及综合实力：年上半年，银城生活服务超九成新增在管面积来自第三方，企业主要通过获取存量盘方式提升市场占有率。
旭辉永升服务第三方在管面积占比为81.5%，仅次于银城生活服务。自上市以来，旭辉永升服务秉持“依靠不依赖”原则，依托企业自身实力以及良好的口碑和声誉，通过招投标、战略合作以及战略并购三种方式开拓第三方市场，期内通过三种途径实现新增在管面积.1万平方米。
时代邻里坚持自主外拓及收并购双管齐下，持续获取第三方开发项目，以保持企业较高的独立性。年上半年，时代邻里超95%的新增在管面积来自第三方。
3.非住宅占比再提升、业态模式再丰富
上市企业寻求多业态综合性发展
截至年6月末，上市物企的非住宅物业面积占比均值为38.7%，较年末上升4.7个百分点。其中，卓越商企服务、金融街物业、保利物业、时代邻里、雅生活服务及招商积余6家企业的非住宅业态占比在50%以上，已经成为企业的主营业态。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
为提高企业自身的综合服务能力，同时提升盈利能力，近年来，上市物企持续加大对非住宅业态的布局，抢滩多个细分赛道，寻求多业态协同发展。
金融街物业非住宅物业占比为58.2%，在上市物企中居第二位。金融街物业于商务物业和公共物业服务领域有显著优势，上半年中标多个地标性项目；其收并购标的也主要聚焦于非住宅业态，包括卫生服务中心、城市服务项目等。
招商积余非住宅物业占比为50.7%，位居行业前列。作为公建龙头的招商积余，其非住宅物业覆盖办公、园区、政府、学校等业态；上半年，深圳坪山公安局、北京师范大学、湖南医院等大批项目落地，进一步扩大企业非住宅领域优势。
佳兆业美好的非住宅物业占比为41.6%，较年末上升15.5个百分点，是占比提升最快的企业之一。上半年，佳兆业美好重点布局非住业态，加大对商写、表演场地和体育馆、政府建筑物等业态的覆盖，极大丰富企业业态组成。
综合上市物企上半年的规模情况及构成，主要有以下三点特征：
1.以碧桂园服务为首的7家头部物企加速进行规模扩张，平均新增在管面积万平方米，平均增速为26.3%；2.上市物企以品牌外拓或收并购方式大力发展外拓，第三方在管面积均值达万平方米，平均贡献度提升至52.3%；3.企业持续加大非住宅业态布局，占比均值提升至38.7%；业态组成更加多元化，涵盖商务物业、城市服务、公共设施、产业园、文旅等各种类型。
二
规模扩张促经营向好
1.规模带动收入有效提升
行业首现半年营收破百亿企业
规模扩张必然带来企业营业收入增长，上半年，已披露中期报的50家上市企业营业收入总额达.47亿元，行业平均营收为17.85亿元，营收增速均值达55.1%。
正是由于规模增长带动企业营收增加，上市物企营收也随规模分化，呈现出长尾效应：突破亿营收的企业仅有碧桂园服务一家，位列第二、第三位的恒大物业及雅生活服务分别获78.73亿元、62.47亿元；除上述三家企业之外，高于50亿元的企业仅有2家，高于40亿元的企业仅有3家，行业营收均值也仅为17.85亿元。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
碧桂园服务获得百亿营收，达.6亿元，为目前唯一一家半年业绩超百亿的物企，达年全年营收的74%，营收增速达84.3%。企业营收录得如此高数值，主要由于企业各业务线共同发力：
规模增长带来物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入获得大幅增长，各业务线分别实现收入51.72亿元、10.58亿元、13.98亿元；
持续推进“三供一业”业务服务工作，获收入15.84亿元；
同满国康洁及福建东飞进行资源有效整合，进一步推进企业在城市服务的规模化发展，城市服务业务获高速增长，实现收入20.95亿元；
首次分拆商业运营业务，已实现收入1.4亿元。
从营收增速看，H1，上市物企营收增速均值达55.1%，其中世茂服务、越秀服务和方圆生活服务实现营收翻番。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理世茂服务实现营业收入42.34亿元，以.6%的增速拔得收入增速头筹，这主要由于相较于年中期，企业在管规模及业务构成更为完善及丰富：
住宅物业在管规模由8万平方米上升至万平方米，给世茂服务带来基础物管收入增加，并提供更多增值服务的运营及可复制空间；
收购浙大新宇并拓展多家校园物业项目、中标公建项目、收购深圳深兄布局城市服务等，带给世茂服务校园物业服务及城市服务的收入增加。
H1，世茂服务的物管服务、非业主增值服务、业主增值服务分别较中期增长.3%、17.3%、.9%，城市服务实现由0到1.34亿元的突破。
同样，越秀服务实现营业收入9.58亿元，营收增速达.2%，企业通过增加在管项目数量，及加速发力社区增值服务和TOD物业，实现整体营收的高增长：H1，非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营分别实现营收增幅.2%、.1%，实现收入9.58亿元和6.78亿元。
营收增速位于第三的方圆生活服务录得营收高速增长是由于企业收购及并表方圆现代生活，但该收入增速并不具备长期性。
2.净利润增速远超营业收入
行业平均盈利能力再创新高
H1，50家上市物企净利润总额达.72亿元，平均净利润达2.87亿元，平均净利润增速达67.3%，平均净利率同比提升1.2个百分点达16.1%，为近年来新高。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
从净利润增速看，除朗诗绿色生活及烨星集团外，48家企业均实现净利润正增长。朗诗绿色生活的负增长主要是由于受上市费用影响，若剔除上市费用影响后，净利润增速将达39.8%；烨星集团的负增长则是由于社保减免政策失效及住宅项目增加致使企业加大成本投入，导致企业成本率由H1的61%上升至67.3%。
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弘阳服务净利润增速达.5%，远高于营业收入增速（63.7%），其净利润增速如此之快是H1的净利润规模基数小、净利率较低所致。从数据看，H1净利润比H1增加值仅为万元，净利率则由H1的7.2%提升至12.1%，在净利润增幅绝对值及净利率上并不占优势。
融创服务净利润增速达.3%，远高于营业收入增速（85.4%），其净利润高速增长，主要是由于企业规模效应凸显，加之实施一系列成本控制措施，使得企业成本回落；此外，融创服务大力推进数字科技建设，实现运营管理降本增效，进一步拉高企业利率水平。
H1，上市物企平均净利率达16.1%，高于去年同期1.2个百分点。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
兴业物联、中骏商管、合景悠活净利率均高于25%，这三家企业的主营业态均主要包含商业楼宇：其中，兴业物联的商业楼宇分别贡献服务收入92.5%；中骏商管的商业管理及运营服务以48.5%的收入占比贡献62.7%的毛利，高利润的办公物业助力这两家企业的净利率处于行业领先水平。
这也是行业众多物企纷纷布局包括办公物业在内的非住宅业态的原因，较于传统住宅业态，非住宅业态的利润创造能力更强，有利于企业形成核心竞争力。
滨江物业净利率达24.8%，净利率始终维持高位是具备高毛利率（71.5%）的5S增值服务实现收入同比增长63.6%，成为贡献毛利增长的主要力量。另，较高的住宅物业管理费（4.28元/月/平方米）也拉动物业管理服务的毛利贡献上升。两者共同维持企业高净利率。
综合各家上市企业在经营情况上的数据总结，上半年行业经营能力提升主要由于以下三点：1.社保政策失效虽影响部分企业，但是并未给行业的平均净利率造成过多负面影响。多家上市企业通过提高营收增速、降本增效、及优化收入结构方式提升盈利能力；2.收入结构优化，且伴随疫情缓解，企业的社区增值服务收入再次成为新业绩增长点，社区增值服务收入平均同比增幅达97.6%；3.多家企业持续发力高利润的非住宅业态，主要以办公物业和商业物业为主。
三
收入结构趋于多元化
1.社区增值服务将最终决定企业的营收能力
从收入构成看，H1社区增值服务收入占比达15.8%，较同期有所提升；从毛利贡献度看，H1社区增值服务毛利润占比从中期的20.9%提升至22.6%，从数据看其仍是目前三大主营业务线中最为薄弱的环节，但是随着该业务线收入和利润占比持续提升，未来将成为利润的重要来源之一。
上半年，随疫情形势缓解，物业企业持续发力社区增值服务，社区增值服务收入同比增幅达97.6%，近19家企业获超%的收入增幅，仅有彩生活、中奥到家、宋都服务收入增幅倒退。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
融信服务社区增值服务收入增速达.7%，部分由于年中期，该板块业务收入仅为.1万，基数较小；另外则由于企业发展线下社区购物服务及向共用区域进行广告投放和租赁，两项业务分别获10倍及6倍增长；
世茂服务社区增值服务收入增速达.9%，增幅绝对值达9.76亿元，位列板块第一。该业务线构成包含智慧场景解决方案、校园增值服务、车位资产运营服务、社区资产管理服务、美居服务、新零售服务，其中贡献主要力量的为智慧场景解决方案，收入增长.4%达5.95亿元；布局校园物业助力企业实现由0到2.22亿元的收入突破；打造“世集”品牌，布局新零售服务实现收入同比增长.9%达1.96亿元。
H1，物业管理服务收入占比及非业主增值服务收入占比分别较同期下降1.2个百分点为59.3%、及下降1.4个百分点为15.7%。其中，非业主增值服务与地产销售行情紧密挂钩；当前，在地产去库存、增现金流的趋势下，中长期内该业务线整体收入及毛利率将会出现下降趋势。
因此，未来行业整体盈利结构仍将朝向优化角度发展，在非业主增值服务贡献毛利占比下滑的情况下，社区增值服务贡献毛利占比将有所提升，也将成为最终决定企业营收能力的关键指标之一。
2.发力商业物业、城市服务多元赛道
近年来，商业物业凭借收缴率高、平均物业费高的特点，已然成为物企入局的热门赛道。自年以来，多家物企纷纷突出“物管+商管”的差异化定位，展现出强劲的营收能力。年上半年，上市物企单位坪效均值为16.6元/平方米，位居前列的卓越商企服务、新希望服务、中骏商管、华润万象生活等企业均对商业物业有所涉及。
数据来源：业绩报告，嘉和家业整理
卓越商企服务单位坪效高达47元/平方米，居上市企业首位。主要是由于其聚焦中高端商务物业领域，对营收及盈利有着极强的驱动力。年上半年，卓越商企服务的商务物业收入占总收入74.0%，远高于行业均值。
中骏商管单位坪效为31.1元/平方米，较年同期上涨13.1%，位居板块前列。中骏商管通过“中骏世界城”品牌为客户提供专业的商业物业管理及运营服务，报告期内该板块单位坪效高达.6元/平方米。
华润万象生活覆盖购物中心、写字楼等商业业态，为其提供专业的商业运营服务，报告期内单位坪效为29.2元/平方米，超越75%的上市企业。
除商业物业外，当前，越来越多物企通过环卫业务切入城市服务，以寻求新的规模和盈利增长点；同时，企业可获得并整合多方资源，反向促进自身发展。年上半年，碧桂园服务、世茂服务等多家企业首次披露城市服务布局情况，时代邻里、雅生活等企业的城市服务布局获得新进展。
碧桂园服务布局城市市政服务、空间运营、社区治理三大核心业务，并结合自身全产业链资源优势，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务等全场景城市运营数字化解决方案。上半年，碧桂园服务城市服务收入超20亿元，业务包括市政环卫业务、老旧小区改造等多元业态类型；
世茂服务收购深圳深兄环境有限公司和无锡金沙田科技有限公司，以此切入大湾区和长三角两大经济发达区域，顺利开局城市服务业务。年上半年，世茂服务城市服务收入1.34亿元，且已与九个市、县、区政府签定战略框架合作协议，项目将在未来陆续落地。
时代邻里持续深入城市公服领域，与江西鹰潭市、四川成都温江区等达成全新战略合作，为该等项目提供市政环卫、安保巡逻、施工场地综合管理等服务；此外，企业收并购标的也开始向城市服务延伸，报告期内新获12个城市服务项目，新增总合约金额超万元。
结语
年上半年，物管板块交出了一份较为满意的答卷。但对部分企业而言，上半年并未能按部就班完成年初设定的目标，下半年发展将因此承担更大压力。从行业整体来看，也依旧存在着一些不容忽视的问题：
规模战仍在激烈上演，行业两极分化加剧，尾部企业生存空间将被进一步压缩；
社区增值服务仍处于发展初期阶段，部分企业因基数小产生的高增长并不能真正带来盈利能力的明显提升。当前，企业需要思考如何真正维持该业务线的持续高增长，避免落入高投入、低盈利的困境之中。
行业发展向好令人欣喜，但发展中的问题也亟需全体物业人思考和解决。
年，物业行业东风再起，住建部、发改委、民政部等多个部门发文，推动企业加强和改进基层治理能力，鼓励物业与各类生活场景融合，积极探索智慧社区建设等等。政策红利的加快释放带来全新增长空间，物业企业能否抓住机遇，乘势而上，共同见证行业发展。
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